Помощь утопающим
Накануне Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства США опубликовало проект спасения двух государственных ипотечных агентств. Согласно документу, на сегодня на финансирование агентств потрачено 148 млрд долларов, которые пошли на покупку привилегированных акций компаний. Но это лишь часть помощи Fannie Mae и Freddie Mac. В зависимости от рыночных условий итоговая сумма помощи может составить от 221 млрд до 363 млрд долларов. На самом деле американские чиновники составили три возможных варианта развития событий на рынке жилищного строительства США до конца 2013 года - быстрое восстановление рынка, "замораживание" текущих цен на рынке и "глубокая повторная рецессия". Согласно расчетам чиновников и агентства Moody"s, вероятность развития по первому и третьему сценариям составляет около 10%.
Не в ставках дело
- Татьяна Александровна, что происходит на ипотечном рынке? - Во-первых, он восстанавливается. Мы прогнозируем, что в 2010 году в целом по Свердловской области ипотечных кредитов будет выдано примерно 9, 5 тысячи (в 2009-м - около 4 тысяч). Правда, докризисных показателей мы не достигаем: в 2008 году банки выдали порядка 15 тыс. кредитов. Во-вторых, очевидна тенденция снижения сумм кредитов. В 2008 году эта цифра составляла по Свердловской области 1, 6 млн рублей, прогноз на 2010-й - 1, 115 млн рублей. Причина - большинство заемщиков используют ипотеку для улучшения жилищных условий. В-третьих, произошло явное смягчение условий по ипотеке. В апреле Сбербанк отменил комиссию за получение кредитов, в течение всего года мы снижали ставку и сейчас ее минимальный размер составляет 9, 5%.
Ипотека на пределе
По предварительным оценкам, в 2010 году в России ипотечных кредитов выдано на 350 млрд рублей. Это в 2, 4 раза больше, чем в провальном 2009-м. В Северо-Западном федеральном округе (СЗФО), по информации Сбербанка, восстановление рынка идет более быстрыми темпами: объем предоставленных кредитов вырос почти втрое - до 21 млрд рублей. Рынок вернулся на уровень 2007 года, что в 1, 8 раза ниже показателей 2008-го. Минувший год прошел под эгидой продолжающейся государственной поддержки ипотеки. Но, в отличие от самого сложного 2009-го, растущая конкуренция спровоцировала улучшение параметров кредитования. По уверениям банкиров, условия выдачи займов вплотную приблизились к докризисным. Ставки уже достигли нижнего предела, и борьба за клиента развернется в плоскости сервиса и маркетинга.
Пилотный доходный дом
В мае 2011 года в поселке Ложок рядом с Академгородком Новосибирское областное агентство по ипотечному кредитованию (НОАИК) начнет строительство трех доходных домов, в каждом из которых будет по пятнадцать однокомнатных, столько же двухкомнатных и по шесть трехкомнатных квартир социального класса. Сроки окончания строительства пока не называются, но уже известно, что в новые дома заедут более сотни семей ученых СО РАН и сотрудников строящегося в Академгородке технопарка. Цена аренды однокомнатной квартиры с бытовой техникой и мебелью, по предварительным данным, составит 14-16 тыс. рублей в месяц, договоры аренды будут заключаться на срок от трех лет, а арендная ставка индексироваться с учетом инфляции не чаще чем раз в полгода.
Зыбкая стабильность
В минувшем году спрос на недвижимость после обвала в кризис начал восстанавливаться. Во многих крупных городах количество сделок купли-продажи во вторичном сегменте возросло на 15-30%. В то же время рост цен сдерживается рекордными объемами предложения, прежде всего на вторичном рынке. Стагнация цен на региональных рынках недвижимости продолжится и в новом году - накопленный запас предложения достаточно велик. Рост цен возможен лишь в городах с депрессивным рынком жилищного строительства, но высоким потенциальным спросом на квартиры. Наименее предсказуема конъюнктура московского квартирного рынка. Увеличили метраж Прогнозы аналитиков, год назад предрекавших глубокое падение объемов жилищного строительства, не оправдались.
Ипотека прорубила окно
Стремительное восстановление ипотеки - бесспорный факт, признаваемый всеми игроками южного рынка строительства и недвижимости. Помимо увеличения физических объёмов, предсказуемо достигших пика в декабре, генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько отмечает ещё три тренда, определявших специфику рынка в 2010 году. Во-первых, падение ставок по ипотеке в среднем на 3-4% - к декабрю средневзвешенная ставка по России составляла 12, 6%. Во-вторых, увеличение (хотя и незначительное) суммы кредита на одного заёмщика. В-третьих, общее смягчение требований по ипотеке. По оценке аналитиков, сегодня в регионах уже до 40-50% сделок на рынке недвижимости совершается с помощью ипотеки и бюджетных субсидий (см.
Ипотека вышла из тени
В январе Центробанк отчитался о ситуации на ипотечном рынке. Судя по приведенным данным, рынок достиг докризисных показателей. В конце прошлого года российские банки выдавали ипотечные займы в среднем под 12, 6% годовых, в то время как в январе - сентябре 2008-го средняя ставка составляла 12, 7%. Общий объем выданных кредитов достиг к ноябрю 2010 года рекордного за все время существования этого рынка уровня - 1, 1 трлн рублей. К удешевлению жилищных займов привело снижение стоимости банковских пассивов и ставки рефинансирования, а также активность крупнейших игроков - Сбербанка и ВТБ 24: на них приходится более 75% выданных ипотечных кредитов. Далее с большим отставанием следуют Газпромбанк, "Дельтакредит", Альфа-банк, Райффайзенбанк, "Уралсиб", БСЖВ, Абсолют-банк.
Ипотечный социализм
Представители банков смотрят на будущее сибирского рынка ипотеки с оптимизмом. По прогнозам новосибирского филиала банка ВТБ 24, в 2011 году будет выдано 19 тыс. ипотечных кредитов, что больше на 2 тыс., чем в прошлом, и на 7 тыс. - чем в 2009 году. Чтобы строить такие радужные прогнозы, банкам пришлось смягчить условия выдачи кредитов и снизить процентные ставки. По подсчетам игроков рынка, ипотечный кредит, взятый в 2003 году под "грабительские" 18%, на сегодняшний день был бы полностью отбит. Нынешним заемщикам на такое чудо надеяться не приходится, несмотря на куда менее пугающие проценты. По данным ВТБ 24, в течение 2010 года ставка упала с 13, 2% до 13%. Прогноз на 2011 год, при условии ожидаемого игроками рынка привлечения денег государственного пенсионного фонда, и вовсе 12, 4%.